Abusi Edilizi e Diritto Amministrativo: Tra Tolleranze e Ordini di Demolizione

L’abuso edilizio rappresenta una delle tematiche più spinose del diritto amministrativo italiano, un incrocio complesso tra tutela del territorio, sanzioni amministrative e recenti aperture legislative. Se in passato la linea della giurisprudenza era quasi esclusivamente punitiva, oggi il panorama si sta arricchendo di nuove sfumature grazie al Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024).

1. La natura della sanzione: un atto vincolato
Secondo il consolidato orientamento del Consiglio di Stato (Adunanza Plenaria n. 9/2017), l’ordine di demolizione è un atto rigidamente vincolato. Questo significa che, una volta accertato l’abuso, il Comune deve ordinare il ripristino dello stato dei luoghi.
Il fattore tempo: Non esiste una “prescrizione” per l’abuso edilizio amministrativo. Anche un manufatto realizzato decenni fa può essere demolito oggi, poiché l’illecito è considerato permanente.
Sanzione reale: La demolizione non colpisce la persona, ma il bene. Pertanto, l’ordinanza può essere notificata anche al nuovo proprietario, totalmente estraneo alla costruzione dell’abuso.

2. Le novità del Decreto Salva Casa 2024
Il legislatore è recentemente intervenuto per semplificare la regolarizzazione delle “piccole difformità”, introducendo concetti come:
Tolleranze costruttive: Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, lievi scostamenti (entro il 2-5% a seconda della superficie) rispetto a parametri come altezza o cubatura non costituiscono più violazione.
Superamento della “Doppia Conformità”: In determinati casi di parziale difformità, non è più necessario che l’opera rispetti sia la normativa dell’epoca che quella attuale; basta la conformità a una delle due o il rispetto di specifici requisiti semplificati (art. 36-bis T.U. Edilizia).

3. La “Fiscalizzazione” dell’abuso
Cosa succede se la demolizione non è possibile perché danneggerebbe la parte “legittima” dell’edificio? Entra in gioco la fiscalizzazione (art. 34 T.U. Edilizia): la sanzione demolitoria viene sostituita da una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’incremento del valore venale dell’immobile. Attenzione, però: la fiscalizzazione non “sana” l’abuso, ma ne evita solo la distruzione fisica.

4. Conseguenze della mancata demolizione
Se il privato non ottempera all’ordine di demolizione entro 90 giorni, si verifica l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune. L’ente locale diventa proprietario dell’opera abusiva e dell’area di sedime, potendo arrivare ad acquisire un’area fino a dieci volte superiore alla superficie dell’abuso stesso.

Conclusione
Il diritto amministrativo in materia edilizia sta virando verso una maggiore flessibilità per le irregolarità minori, ma resta inflessibile sugli abusi totali.